Kündigungsausschluss bei Zahlungsrückständen im Zusammenhang mit der Corona-Krise

Die Ausbreitung des Corona-Virus und die Empfehlung der Bundesregierung zu Hause zu bleiben und soziale Kontakt auf ein Minimum zu reduzieren führt zu einer erheblichen Verunsicherung bei vielen Mietern. Auch sind im Zusammenhang mit der derzeitigen Situation verschiedene Fragen aufgetreten.

Der Mieterverein Aachen beantwortet einige wichtigen Fragen rund um das Thema Corona und Miete. Da die Situation juristisch nicht genau geklärt ist, kann jedoch nur eine Einschätzung wiedergegeben werden, keineswegs ein verbindlicher Rechtsrat.

Es wird somit gegebenenfalls notwendig sein mit dem zuständigen Rechtsberater in unserem Hausse Kontakt aufzunehmen.

Häufig gestellte Fragen:

1. Ich verdiene kein Geld mehr. Muss ich weiter meine Miete bezahlen?

Ja. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Der Bundestag hat am 25.03.2020 zwar den Gesetzesentwurf zur Abmilderung der Folgen von COVID-19-Pandemie beschlossen. Dies hat folgende Folgen:

• Das Recht von Vermietern Mietern wegen Zahlungsrückständen zu kündigen wird für einen begrenzten Zeitpunkt eingeschränkt. Der Kündigungsausschluss gilt nur für Mietrückstände, die zwischen dem 01.04. und 30.06.2020 entstehen. Das Gesetz sieht vor, dass die Bundesregierung anschließend diesen Zeitraum verlängern kann, zunächst für drei weitere Monate.
• Sind die Mietrückstände bereits vor dem 01.04.2020 entstanden, greift die Neuregelung nicht. Der Mieter ist nicht vor einer Kündigung und Räumungsklage geschützt.
• Die Zahlungsrückstände müssen auf Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Beispielsweise: Verdienstausfälle, Geschäftsschließung bei gewerblichen Mietern.

Hierbei ist folgendes zu beachten: Das neue Gesetz gilt nur für Kündigungen wegen Zahlungsrückständen. Alle anderen Kündigungen vom Vermieter sind weiterhin zulässig und möglich. Dies gilt beispielsweise für Eigenbedarfskündigungen oder Kündigungen aufgrund von Vertragsverstößen von Mietern.

2. Mieter müssen die Auswirkungen nachweisen.

Der Mieter muss nachweisen, dass aufgrund der COVID-19-Pandemie keine oder teilweise keine Mieten gezahlt werden können. Das Bundesjustizministerium sieht folgende Nachweise als geeignet an: Verdienstbescheinigungen, Bestätigung des Arbeitgebers über Verdienstausfälle, Antrag auf staatliche Leistungen, Leistungsbescheide von Behörden.

3. Müssen die offenen Mieten nachgezahlt werden?

Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt bestehen. Rückständige Mietschulden, die zwischen April und Juni 2020 auflaufen, müssen nachgezahlt werden. Das Gesetz räumt hierfür eine Frist bis zum 30.06.2022 ein. Erst wenn bis zum Ablauf dieser zweijährigen Frist die Mietrückstände nicht ausgeglichen sind, ist eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückstands möglich.

Unabhängig davon können Vermieter bei Zahlungsrückständen weiterhin Verzugszinsen geltend machen.

4. Mein Nachbar ist an COVID-19 erkrankt. Darf ich die Miete mindern?

Nein. Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.

5. Muss ich meinen Vermieter in meine Wohnung wegen Wohnungsbesichtigung und Reparaturen lassen?

Ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf hängt von einen Abwägung des Eigentumsrecht des Vermieters mit dem Recht des Mieters auf Privatsphäre ab. Bei der derzeitig andauernden Pandemie ist zudem der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich. Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen müssen aus unserer Sicht auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden. Bei notwendigen Reparaturen (z. B. Rohrbruch) muss der Mieter aber den Zugang zur Wohnung gewähren.

6. Ich habe meine Wohnung gekündigt und muss eigentlich in den nächsten Wochen ausziehen. Nun bin ich an COVID-19 erkrankt und stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?

Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Vermieters. Insoweit kann der Mieter nicht zum derzeitigen Zeitpunkt zum Auszug verpflichtet werden.

7. Ich möchte umziehen. Geht das noch?

Derzeitig ist der Umzug noch möglich.

Hierfür können Umzugsunternehmen beauftragt werden, bzw. auch der Umzug durch Verwandte durchgeführt werden. Hierbei sind aber entsprechend der Empfehlung der Stadt Aachen u. a. selbstverständlich die gebotenen Hygienestandards und Einschränkungen auf der Grundlage des Infektionsschutzgesetzes zu beachten.

Wird der Umzug mit privaten Helfern ausgeführt, sollten zunächst Verwandte in gerader Linie (Ehegatten, Lebenspartner) sowie Personen aus der eigenen Haushaltsgemeinschaft als Umzugshelfer herangezogen werden. Die Anzahl der privaten Umzugshelfer sollte auf das notwendige Minimum reduziert und die oben genannten Schutzmaßnahmen und Verhaltensregeln entsprechend eingehalten werden.

Eine nach dem Umzug durchgeführte Umzugsparty ist derzeitig nicht zulässig.

Wir möchten nochmalig darauf hinweisen, dass wir auch weiterhin für unsere Mitglieder da sind. Derzeitig können wir jedoch keine persönlichen Beratungen anbieten, auch ist unsere Geschäftsstelle für die Öffentlichkeit in der Talstraße 2 in Aachen geschlossen.

Wir bitten Sie, Ihre Mietrechtsfragen telefonisch, per Email oder per Post zu stellen. Wichtige Unterlagen sollten eingescannt und uns zugesandt werden.

Wir wünschen allen, dass Sie gesund bleiben!

Ihr Team vom Mieterschutzverein Aachen e. V.